קניית דירה עם משכנתא ל 30 שנה ? יורם מועלמי יו"ר העמותה לצמצום פערים מסביר למה זאת התאבדות כלכלית

מדוע קניית דירה עם משכנתא ל 30 שנה היא התאבדות כלכלית ? כל הסיבות כאן בכתבה שנערכה עם יו"ר העמותה לצמצום פערים חברתיים יורם מועלמי

מה הדבר הכי חשוב לזוגות הצעירים ? ברור שהתשובה היא לקנות דירה ראשונה שתהיה לנו קורת גג .לקנייה יש הרבה השלכות פסיכולוגיות כמו הבעלות על הנכס וגם שהעניין שאין לנו צורך לעבור דירה מדי כמה שנים כאשר נגור בשכירות .אבל האם קניית דירה היום בשנת 2018 היא הצעד הנכון או שזאת פשוט התאבדות כלכלית ?

התשובה היא שזוג צעיר שאין לו מספיק הון עצמי וצריך משכנתא לתקופה של 30 שנה פשוט זאת החלטה גרועה הכרוכה בהתאבדות כלכלית ויש מספר סיבות עליהם אפרט בהמשך

 

ראשית ולפני כל הסיבות בואו ונבין בפני מה אנחנו עומדים כשאנחנו מחליטים על הצעד חסר התקדים הזה של התחייבות ל 30 שנה מבחינת מחיר הדירה מול הריבית שנשלם על המשכנתא והעלות הכוללת של המשכנתא !!

אם החלטנו לרכוש דירה ב 1.5 מיליון שקל עם הון עצמי של 25% דהיינו 375 אלף שקל נצטרך לקחת 1.2 מיליון שקל משכנתא .הריבית על המשכנתא ל 30 שנה היא בסביבות 750 אלף שקל !! דהיינו מחיר הדירה האמיתי הוא 2.2 מיליון שקל כאשר אנחנו נוכל למכור אותה ב 1.5 מיליון שקל מהסיבה כי מחיר הדירות לא עולה בקו ישר .אף אחד לא מבטיח לנו שמחיר הדירה ימשיך לעלות .למעשה בין השנים 1998-2007 מחיר הדירות ירד ב 30% ,זה אומר שיש סיכוי רב שאנחנו נפסיד על הדירה כ 500 אלף שקל ומעבר לכך נשלם עוד ריבית מיותר של 750 אלף שקל דהיינו הפסד אפשרי של 1.25 מיליון שקל !! זה צעד מטורף עם סיכון גבוה

אז תשאלו מה ניתן לעשות לבינתיים ? אז אפשר לשכור דירה במחיר סביר מחוץ לאזורי הביקוש או לגור אצל ההורים או לקנות בפריפרייה דירה מתחת ל 800 אלף שקל עם משכנתא קטנה

וכעת לסיבות למה זאת התאבדות כלכלית

1.ההון העצמי -כפי הנראה מי שלוקח משכנתא ל 30 שנה הוא בעצם זוג צעיר עם מינימום הון עצמי של בסביבות 100 אלף שקל שלוקח בנוסף עוד הלוואות מהורים או מקרן הפנסיה או הלוואה לכל מטרה מהבנק .ההלוואות הם לשדרוג המטבח או לרכישת רכב כדי להגיע למקום העבודה .נוצר המצב כי הזוג הצעיר חונק את עצמו לפחות ב 5 השנים האחרונות עם משכנתא והלוואות שיכולים להגיע לסכומים של 8-10 אלף שקל בחודש ובעצם הוא חנוק כלכלית .למעשה הזוג הצעיר היה צריך להמתין עד שיצבור הון עצמי נוסף ואז המשכנתא הייתה נלקחת למקסימום 20 שנה שזאת תקופת הזמן המומלצת ללקיחת משכנתא

אין זוג צעיר שיכול לעמוד בהחזר המטורף של ההלוואות והמשכנתא מבלי לקרוס כלכלית .תמיד יש הוצאות בלתי צפויות ואז הזוג יכנס לחריגה בחשבון ומי יעמוד לצידו ? לא תמיד יש הורים שמסייעים כלכלית והקריסה  יכולה להיות מהירה

2.ביטחון כלכלי – אף מעסיק לא מבטיח לנו ביטחון כלכלי למשך 30 שנה .הרבה מעסיקים נתקלים בתחרות בגלל יבוא או בגלל הקניות באינטרנט ולכן כל שכיר צריך לקחת בחשבון שברגע מסוים הוא יפוטר מהעבודה ולא תהיה לו פרנסה ויציבות כלכלית .קל וחומר שאנחנו נעבור את גיל ה 40 .דוגמא טרייה היא הפיטורים המסיביים בחברת טבע .מחברה שנותנת משכורות טובות עם הטבות פתאום מצאו את עצמם עובדי טבע נלחמים על הפרנסה שלהם .קל וחומר אם אנחנו עצמאיים ,זאת אומרת שאנחנו צריכים לדאוג לעצמו לפרנסה .כולנו יודעים שבשנת 2017 נסגרו כמעט 50 אלף עסקים קטנים

3.מיתון במשק כתוצאה מגורמים פנימיים או חיצונייים – מלחמה או מבצע צבאי או הממשלה מעלה מיסים או שיש עליית ריבית במשק .כל כך הרבה גורמים שמשפיעים על משק הבית ועל המעסיקים

 

4.עליית הריבית במשק- הריבית כיום על אפס אבל לא תישאר לנצח .במהלך שנת 2018 תתחיל הריבית לעלות בגלל לחצים אינפלציוניים ואז המשכנתא תתחיל להתייקר בצורה חדה דבר שיביא לעלייה דרמטית בהיקף החזרי משכנתא .אני מדבר על המשכנתא בריבית משתנה

כיום 1/3 מתוך המשכנתא הוא בריבית משתנה .במידה וזוג צעיר לקח 1 מיליון שקל עם החזר חודשי של 5500 שקל הרי שעליית הריבית יחד עם האינפלציה תייקר את ההחזר בלפחות עוד 1000 שקל בחודש !! זאת התאבדות כלכלית כי זה עוד אוברדרפט של 12 אלף שקל בשנה

5.תכנון משפחתי – לרוב הזוגות הצעירים יש בשנים הראשונות הוצאות כבדות בגלל הילדים כמו גן פרטי או מטפלת או צהרונית זאת בנוסף לדברים יקרים כמו טיטולים מטרנה ועוד .נטל ההוצאות יכול לגרום לקריסה במיוחד לזוג צעיר עם תינוק

6.סיבות אישיות -גירושין או מחלה קשה .כל אלה יכולים להביא להידרדרות במצב הכלכלי

לסיכום

קניית דירה עם משכנתא ל 30 שנה זאת מתכונת להתאבדות כלכלית !!  לא לעולם חוסן .עליית ריבית או פיטורין ממקום העבודה או מחלה קשה או גירושין אורבים לנו בפינה .ובזמן אמת הבנקים לא יהיו רחמנים .הם ידרשו את הכסף ואם לא נעמוד בתשלומים ייקחו לנו את הבית

הכותב הוא יורם מועלמי

יו"ר העמותה לצמצום פערים חברתיים

 

יו"ר העמותה לצמצום פערים בוועדת הכספים 7.3.2017 בעניין הריבית האפסית והמחדל של בנק ישראל שהביא לבועת הדיור

אם נגידת בנק ישראל חושבת להחזיק את הריבית על אפס להרבה זמן היא טועה בגדול .יש כאן הפרת אמונים ופגיעה באינטרס הציבורי של מאות אלפי זוגות צעירים שרוצים לרכוש דירה ראשונה ורואים כיצד החלום לקנות דירה מתרחק

הדיון ב 7.3.2017 בעניין הריבית האפסית ועליית הרבית על המשכנתאות שמקשה על הציבור הגדול של הצעירים בגלל התייקרות המשכנתא הוא יריית פתיחה במאבק .הסבירות להגשת בג"ץ נגד בנק ישראל בגין אי סיוע בצמצום הפערים החברתיים הולך ומתגבר

יו"ר העמותה יורם מועלמי ושימי אדזיאשוילי היועץ הכלכלי של העמותה כאן בדיון בוועדת הכספים

פרוטוקול וועדת הכספים -הדיון ב 7.3.2017 בעניין הריבית האפסית ובועת הדיור

יורם מועלמי -יושב ראש העמותה

אני נמצא פה מטעם העמותה לצמצום פערים חברתיים. אני רוצה לשים פה דברים על השולחן, לצטט גם מחוק בנק ישראל. אני חושב שאנחנו הולכים פה סחור-סחור בכל עניין עליית הריביות. קודם כול, עליית הריביות על המשכנתאות, אחת הבעיות הנגזרות היא שפשוט הבנקים מודעים לכך שהסיכון היום במחירי הדיור, כפי שאמרת, עצם זה שמחירי הדירות היום גבוהים מאוד, הבנקים חשופים לסיכון הגדול שמחירי הדירות ירדו ולכן הם לא רוצים. כשבאחת התוכניות הראו אדם שביקש לקחת משכנתה והוא שאל את פקיד הבנק למה הריבית עלתה, אמר לו הפקיד: "אתה לא חייב לקחת". כי הבנק לא רוצה לתת לו את המשכנתה, אלא אם כן הוא ייקח את זה בריבית גבוהה מאוד, שההחזרים יעלו והוא יקטין את הסיכון בעצם זה שההחזרים של המשכנתה יהיו גבוהים יותר. פה להוזיל בחצי אחוז ושם באחוז – זה לא העניין.

אני רוצה להתמקד בנקודה אחרת. אני מדבר על בנק ישראל שמחזיק את המקל בשני הצדדים. אני מדבר בעיקר על נושא הריבית, שלא נתתם לי הזדמנות לדבר עליו בדיון הקודם.

היו"ר משה גפני:

אני נותן לך עכשיו את הזמן.

יעקב אשר (יהדות התורה):

עד עכשיו עשית הקדמה.

עיסאווי פריג' (מרצ):

עד עכשיו לא הבנתי כלום.

יורם מועלמי:

אגיד את הדברים ואגבה אותם על-ידי דברים של נגיד בנק ישראל לשעבר דוד קליין ושל חוקר של בנק ישראל שצוטט פה באחת הכתבות: "הריבית האפסית היא שמנפחת פה את הבועה של הדיור". שימו את הדברים האלה על השולחן. כל עוד הריבית במשק לא תעלה, עצם זה שהנגידה מגנה על הריבית בגלל הייצוא זה לא תופס פה. נוצרים פה פערים חברתיים עמוקים מאוד. לא יכול להיות שזוג צעיר שרוצה לקנות היום את הדירה הראשונה שלו מתמודד היום עם משקיע שיש לו 3 או 4 דירות.

אני רוצה להגיד לכם עוד משהו, השר כחלון העביר את המס על הדירה השלישית בגלל שהנגידה לא נותנת לו תמיכה. כל עוד היא תחזיק את הריבית על אפס היא תנפח פה את הבועה של הדיור. לא משנה אם היא תוזיל בחצי אחוז או אחוז, בועת הדיור תישאר פה, לא יעזור שום דבר. הנגיד דוד קליין רואיין בעניין הזה ואמר שזה לא יעזור.

דרך אגב, אם אנחנו מדברים על בנק ישראל, אם אני לא טועה, ב-2010 עשיתם שינוי בחוק בנק ישראל. בנק ישראל אמור לסייע בצמצום הפערים החברתיים. העמותה שלנו היא עמותה לצמצום פערים חברתיים. אני לא רואה בדיוק איך הם מסייעים לצמצום הפערים החברתיים, כאשר זוג צעיר לא יכול לקנות היום דירה ראשונה ואילו משקיע קונה 3 ו-4 דירות, והוא ימשיך לקנות, לא משנה אם יטילו עליו מס או לא יטילו עליו מס, כאשר הריבית היא אפס. זה לא יעזור, אלא אם אתה אומר: אני מטיל הגבלות על המשכנתה למשקיע. יש את הגיבוי הזה של נגיד בנק ישראל לשעבר וגם של חוקר שלהם שאמר בדיוק אותם דברים. אי אפשר ללכת סחור-סחור.

עיסאווי פריג' (מרצ):

אבל הריבית הייתה גבוהה בעבר ומחירי הדירות לא ירדו.

יורם מועלמי:

הריבית לא הייתה גבוהה בעבר. הריבית ירדה.

עיסאווי פריג' (מרצ):

עכשיו היא אפס.

יורם מועלמי:

עכשיו היא לא אפס. משנת 2012 כשבנק ישראל הוריד את הריביות, אתה רואה שכאשר הריביות ירדו מחירי הדירות עלו

 

קרנית פלוג נגידת בנק ישראל-אם לא תשנה את מדיניות הריבית ותתחיל להעלות בהדרגה את הריבית כמו בארה"ב העמותה תעתור לבג"ץ על הפרת אמונים ,פגיעה באינטרס הציבורי של ציבור שלם של זוגות צעירים שאיבד סיכוי לקנות דירה

סימון (שימי) אדזיאשוילי-יועץ כלכלי לעמותה :

אני מן העמותה לצמצום פערים חברתיים. אני חושב שאם כבר המוסדיים רוצים להיכנס לשוק המשכנתאות, רוצים לפזר את הסיכונים שלהם גם לשוק המשכנתאות, בואו תכניסו אותם לשוק המשכנתאות אבל ללא התיווך של הבנקים, שימכרו משכנתאות ישירות לציבור. זה גם מוריד ללקוח את הריבית, כי כביכול הוא מקבל ריבית זולה יותר, זה גם פותח את השוק לתחרות, שזה מה שכולנו רוצים. מה לעשות, 80% משוק המשכנתאות נשלט על-ידי 3 בנקים. אם אנחנו פותחים את זה ישר לציבור – גם הבנקים רוצים להוריד את האחוזים שלהם משוק הדיור, אין מה לעשות, רוצים לצמצם את ההיקפים שלהם שם. גם כולנו נהנים כי יש יותר תחרות, ואנחנו רוצים תחרות, וגם הציבור נהנה, כי יש לו תחרות והריבית שהוא משלם זולה יותר.

דבר שני שלא עלה בישיבה ואני חושב שהוא חשוב מאוד, החוזים שנחתמו כאן, כ-10 מיליארד שקלים, בין הבנקים למוסדיים, המידע הזה לא חשוף לציבור. בואו תחשפו את החוזים, מה נחתם, מה באמת הובטח בחוזים האלה. זה לא בדיוק ידוע ולפי שמועות הריביות שם גבוהות

היו"ר משה גפני: תדה רבה.

אני מבקש לסכם את הדיון כדלהלן.

עולה גם מן הדיונים המהירים וגם מן ההצעות לסדר בעניין העלייה בריבית המשכנתאות וכל מה שנלווה לכך, מתברר שאין כוונה לאף אחד מן הגופים שעוסקים בעניין הזה להוזיל מחירים.

יש לכל אחד עניין אחד. רשות שוק ההון והביטוח מעוניינת לשמור על כספי הביטוח, על כספי הפנסיה של האזרחים, זו המטרה. לא מעניין אותה מה קורה מסביב עם נושא המשכנתאות וכל מה שנלווה לעניין. מה שטוב ייקחו ומה שלא טוב לא ייקחו.

 אין עניין למשרד האוצר מבחינת הזרמת כסף לעניין הזה, אין עניין למשרד האוצר להוזיל מחירים מכיוון שהם לא יתנו משכנתאות מסובסדות כפי שהיה בעבר, הם לא נותנים הלוואות מקום. הם מדברים כל הזמן על גביית מס מהאזרחים.

אין עניין לבנק ישראל להוזיל מחירים. רואים את זה בפירוש, זה עולה מהדיון כאן. הם רוצים לשמר את הביטחון של הבנקים. הבנקים הם באמת גופים עניים כאלה שצריך להיזהר בכבודם, אז הם משמרים את זה, שלא יהיה סיכון גדול מדי, וכל הזמן לאשר להם להעלות את הריביות ללא סיבה. הם לא לוקחים סיכונים, ראינו את זה בכל הדברים שעלו כאן בדיון, הם מעלים את הריבית כל הזמן ועכשיו זה מתייצב על ריבית גבוהה. כמעט הגענו למצב שאין כבר לאן להעלות.

ראינו את זה גם בבעיות קטנות, שהן לא קטנות אבל הן גורמות קשיים לזוגות צעירים, לזכאי משרד הבינוי והשיכון, לזכאי נטילת משכנתאות. גם בהגבלת הזמן ל-12 ימים, שאני דורש להעלות את זה ל-24 ימים. אני רוצה לקבל תשובה בתוך 10 ימים, אני מבקש מבנק ישראל תשובה. גם בנושאים של לווה נוסף או כל הדברים שעלו כאן בדיון. אני מבקש תשובות על הדברים האלה.

המשמעות היא שחלק ייקחו משכנתאות בריבית גבוהה מאוד והיכולת שלהם להגיע לדירה נמוכה יותר והמחירים עולים, וחלק לא ייקחו משכנתה. הפירוש הוא שהזוג הזה, המשפחה הזאת תשלם שכירות, תתגלגל במקומות שבהם היא תשלם הרבה יותר כסף.

 המסקנה מן הדברים האלה, שאף אחד מהרגולטורים לא רוצה בהוזלת המחירים, פשוט כל אחד מסתכל בראייה הצרה שלו.

אני קורא לשר האוצר, אפנה אליו, להתערב בעניין הזה, לעשות גוף ממוסד, שהגופים האלה לא יוכלו לעשות כרצונם בכל הקשור לנושא המשכנתאות ועליית מחירי הדירות. אני מקווה ששר האוצר ייעתר לבקשה הזאת מכיוון שאחרת המחירים לא ירדו. הלוואי והמחירים היו יורדים עכשיו במה שהתפרסם והיינו רואים באמת מגמה של הוזלת מחירים, אז לא הייתי מתערב, הייתי אומר: בסדר, זה הצליח, המיסים שגובים מהאזרחים על דירות וכל מה שנלווה לעניין. זה לא קורה, אנחנו יודעים. הרי כל אחד מאתנו מכיר מישהו שהלך עכשיו לקנות דירה וקנה אותה במחיר יקר יותר.

 

לכן אני מבקש תשובות. יואב גפני, אם תוכל לבדוק עם אגף שוק ההון האם יש אפשרות לשנות את ההחלטה ולא שתהיה מחלוקת עם בנק ישראל, מה שנשמע הגיוני. אני מבקש מבנק ישראל תשובות.

הקישור פורסם באתר YNET ובאתר הכנסת

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4931965,00.html

http://main.knesset.gov.il/Activity/committees/Finance/News/pages/7032017b.aspx